Kaum ein Thema wird so emotional diskutiert wie die Regulierung von Mieten. Für Eigentümer zählt vor allem, welche Regeln konkret gelten. Ein kurzer Überblick für Mehrfamilienhäuser in Köln, Düsseldorf und dem übrigen NRW.

Mietendeckel: in Deutschland gescheitert

Der Berliner Mietendeckel, der Mieten landesweit einfrieren und teilweise absenken sollte, wurde 2021 vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt. Das Mietpreisrecht ist Sache des Bundes, die Länder können keine eigenen Mietobergrenzen einführen. Diskussionen über Mietenstopps oder Deckel tauchen politisch zwar immer wieder auf, geltendes Recht ist aber das bundesweite Mietrecht des BGB.

Mietpreisbremse bei Neuvermietung

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei einer Wiedervermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Welche Städte dazu gehören, legt das Land per Verordnung fest. In NRW zählen unter anderem Köln und Düsseldorf dazu. Der Bund hat die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert.

Wichtige Ausnahmen: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Lag die Vormiete bereits höher, darf sie in der Regel beibehalten werden.

Kappungsgrenze im laufenden Mietverhältnis

Bestandsmieten dürfen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden, innerhalb von drei Jahren aber um höchstens 20 Prozent. In angespannten Märkten, darunter die großen Städte am Rhein, liegt diese Kappungsgrenze bei 15 Prozent.

Modernisierungsumlage

Nach einer Modernisierung, etwa energetischer Sanierung, können jährlich 8 Prozent der umlagefähigen Kosten auf die Miete umgelegt werden. Die Erhöhung ist gedeckelt: höchstens 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter höchstens 2 Euro. Reine Instandhaltung ist nicht umlagefähig.

Was das für Eigentümer bedeutet

• Mieten unter Marktniveau lassen sich nur schrittweise anheben. Käufer bewerten deshalb die Ist-Miete und das realistisch erreichbare Potenzial, nicht die Marktmiete.
• Für die Bewertung zählen vollständige Mieterlisten mit Vertragsbeginn, letzter Erhöhung und Staffel- oder Indexvereinbarungen.
• Langfristig orientierte Käufer kalkulieren mit moderaten, rechtssicheren Anpassungen und nicht mit schnellen Sprüngen.

Unsere Sicht

Wir erwerben Häuser auch mit Mieten deutlich unter Marktniveau. Für uns zählt die langfristige Entwicklung des Bestands, nicht die kurzfristige Mietsteigerung.

Ansprechpartner

Die TW Weiler Holding GmbH aus Brühl bei Köln erwirbt Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen im Rheinland, im Ruhrgebiet und selektiv in Berlin und hält sie langfristig im Bestand. Unterlagen oder Fragen gerne vertraulich an ankauf@timweiler.de.

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Stand: Oktober 2026. Diese Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall.