Die Jahre nahe der Nullzinsgrenze sind vorbei. Mit dem schnellen Zinsanstieg 2022 und 2023 hat sich die Rechnung für Mehrfamilienhäuser grundlegend verändert. Auch nach den Leitzinssenkungen der Europäischen Zentralbank liegen die Finanzierungskosten deutlich über dem Niveau der 2010er-Jahre. Das wirkt sich auf Kaufpreise, Anschlussfinanzierungen und Verkaufsentscheidungen aus.

Wie Bauzinsen entstehen

Die Zinsen für langfristige Immobilienkredite orientieren sich weniger am Leitzins der EZB als an den Renditen langlaufender Anleihen, insbesondere der zehnjährigen Bundesanleihe und der Pfandbriefe. Hinzu kommen der Risikoaufschlag der Bank, die Beleihungsquote und die Bonität. Deshalb können Bauzinsen steigen, obwohl die EZB die Leitzinsen senkt, und umgekehrt.

Warum Zinsen die Kaufpreise bewegen

Ein Mehrfamilienhaus wird über seine Mieteinnahmen bewertet. Steigen die Finanzierungskosten, verlangen Käufer eine höhere Anfangsrendite, also einen niedrigeren Kaufpreis im Verhältnis zur Miete. Genau das ist seit 2022 passiert: Die Kaufpreisfaktoren sind gesunken, besonders bei Objekten mit niedrigen Mieten oder hohem Investitionsbedarf.

Anschlussfinanzierung: das unterschätzte Risiko

Viele Darlehen wurden in der Niedrigzinsphase mit zehnjähriger Zinsbindung abgeschlossen. Laufen sie jetzt aus, steigt die Zinslast oft spürbar. Gleichzeitig prüfen Banken bei der Verlängerung die aktuelle Bewertung, den Energiezustand und die Mieteinnahmen neu. Wer rechtzeitig plant, hat mehr Spielraum:

• Zwölf bis 24 Monate vor Ablauf mit der Planung beginnen, ein Forward-Darlehen kann Zinsrisiken absichern.
• Unterlagen aktuell halten: Mieterliste, Energieausweis, Instandhaltungsnachweise.
• Tilgung, Liquidität und anstehende Investitionen gemeinsam betrachten.

Verkaufen oder halten?

Für manche Eigentümer ist der Verkauf die bessere Lösung, etwa wenn eine teure Anschlussfinanzierung auf einen großen Sanierungsbedarf trifft oder eine Erbengemeinschaft keine gemeinsame Linie findet. Entscheidend ist eine nüchterne Rechnung: laufender Ertrag, Zinsbelastung, Investitionsbedarf und erzielbarer Preis im Ist-Zustand.

Unsere Sicht

Wir arbeiten mit langfristigen Bankpartnern und kalkulieren konservativ. Für Verkäufer bedeutet das eine verlässliche Zusage, auch in einem schwankenden Zinsumfeld.

Ansprechpartner

Die TW Weiler Holding GmbH aus Brühl bei Köln erwirbt Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen im Rheinland, im Ruhrgebiet und selektiv in Berlin und hält sie langfristig im Bestand. Unterlagen oder Fragen gerne vertraulich an ankauf@timweiler.de.

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Stand: Oktober 2026. Diese Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall.